Ein Altbau hat Charme — aber auch seine Tücken. Wer eine Wohnung oder ein ganzes Gebäude aus den 60ern, 70ern oder 80ern sanieren will, steht vor einer Vielzahl an Entscheidungen: Was muss gemacht werden? In welcher Reihenfolge? Und vor allem: Was kostet das realistisch?
In diesem Artikel rechnen wir ehrlich vor, was eine Altbausanierung 2026 kostet, wie der typische Ablauf aussieht — und welche Fehler richtig teuer werden können.
Was zählt als Altbausanierung?
Im Gegensatz zur Renovierung (rein optisch: streichen, Boden verlegen) oder Modernisierung (Technik auf neuen Stand bringen) ist eine Sanierung die Beseitigung von Mängeln und die Wiederherstellung der Bausubstanz. Typisch bei Altbauten:
- Feuchteschäden in Kellermauerwerk oder Bädern
- Veraltete oder schadhafte Elektroinstallation
- Mangelhafte Wärmedämmung (Fassade, Dach, Kellerdecke)
- Undichte Fenster und Türen
- Asbest oder andere Schadstoffe in alten Baumaterialien
- Risse in Wänden, durchhängende Decken
⚠️ Achtung Schadstoffe: In Gebäuden vor 1993 können Asbest (Fassadenplatten, Spachtel, Fliesenkleber, Rohre), KMF-Dämmstoffe oder PCB-haltige Fugenmassen vorkommen. Vor jedem Rückbau muss eine Schadstoffuntersuchung stattfinden — sonst drohen Gesundheitsrisiken und hohe Bußgelder.
Was kostet eine Altbausanierung 2026?
Die ehrliche Antwort: Es kommt drauf an. Aber wir können realistische Bandbreiten nennen, die wir aus unserer Baupraxis kennen:
| Gewerk / Maßnahme | Kosten pro m² (ca.) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Trockenbau (Wände, Decken, Installationsebenen) | 45–90 €/m² | Je nach System und Anforderung |
| Malerarbeiten (Wände, Decken) | 12–25 €/m² | Inkl. Spachtel, Grundierung, 2× Anstrich |
| Bodenbeläge (ohne Fußbodenheizung) | 40–120 €/m² | Parkett, Fliesen oder Vinyl |
| Elektroinstallation komplett | 80–130 €/m² | Bei Kompletterneuerung |
| Sanitärinstallation (Bad) | 800–1.500 €/m² | Inkl. Fliesen, Sanitärobjekte |
| Fensteraustausch | 500–900 €/Fenster | Dreifachverglasung, inkl. Einbau |
| Fassadendämmung (WDVS) | 130–200 €/m² | Inkl. Gerüst und Anstrich |
| Dachsanierung | 150–350 €/m² | Je nach Umfang (Eindeckung, Dämmung) |
💡 Faustformel: Eine Komplettsanierung einer Altbauwohnung (70er/80er Jahre) kostet 2026 zwischen 800 und 1.500 €/m² Wohnfläche. Ein 100-m²-Wohnung liegt damit typischerweise bei 80.000 bis 150.000 Euro — je nach Zustand und gewünschtem Standard.
Der richtige Ablauf: Welche Reihenfolge bei der Sanierung?
Die Reihenfolge entscheidet über Kosten und Qualität. Wer Gewerke falsch reiht, zahlt doppelt. Hier der typische Ablauf:
Phase 1: Bestandsaufnahme & Planung
- Gebäude begutachten (Statik, Feuchtigkeit, Schadstoffe)
- Energieberater hinzuziehen (Pflicht für KfW/BAFA-Förderung)
- Gewerke festlegen und Reihenfolge planen
- Angebote einholen — mindestens 3 pro Gewerk
- Fördermittel beantragen vor Baubeginn
Phase 2: Rohbaumaßnahmen & Technik
- Schadstoffsanierung (falls nötig)
- Rückbau alter Wände, Decken, Böden
- Fenster einbauen (vor Fassade und Innenausbau)
- Elektro- und Sanitärinstallation (Rohinstallation)
- Heizungsinstallation / Fußbodenheizung
Phase 3: Innenausbau
- Trockenbau: Wände, Decken, Installationsschächte
- Estrich (falls nötig) — danach Trocknungszeit einplanen!
- Fliesen im Bad
- Spachtel- und Malerarbeiten
- Bodenbelag verlegen
- Sanitär- und Elektro-Endmontage
Phase 4: Fassade & Außen
- Fassadendämmung und Anstrich
- Dachsanierung (falls nötig)
- Außenanlagen
💡 Trocknungszeiten nicht vergessen: Estrich braucht je nach Typ 4–8 Wochen zum Trocknen. Wer zu früh den Bodenbelag verlegt, riskiert Schimmel und Schäden. Das ist einer der häufigsten Planungsfehler bei Sanierungen.
Fördermittel 2026: Was gibt es noch?
Die Förderlandschaft ändert sich ständig, aber Stand Anfang 2026 gibt es weiterhin relevante Programme:
- KfW-Kredit 261/262: Bis zu 150.000 € Kredit mit Tilgungszuschuss für energetische Sanierung zum Effizienzhaus
- BAFA Einzelmaßnahmen: 15–20 % Zuschuss für Dämmung, Fenster, Heizungstausch
- Steuerbonus §35c EStG: 20 % der Sanierungskosten über 3 Jahre absetzbar (für Eigennutzer)
- Landesförderung NRW (progres.nrw): Ergänzende Zuschüsse für energetische Maßnahmen
⚠️ Wichtig: Fördermittel müssen vor Baubeginn beantragt werden. Wer erst baut und dann den Antrag stellt, geht leer aus. Das gilt für KfW, BAFA und die meisten Landesprogramme.
Die 5 häufigsten Fehler bei der Altbausanierung
1. Kein Gesamtkonzept
Viele Eigentümer fangen mit dem an, was am meisten stört — neue Fenster, neues Bad. Ohne Gesamtkonzept führt das zu Problemen: Neue Fenster ohne Lüftungskonzept → Schimmel. Neue Heizung ohne Dämmung → Überdimensionierung. Immer erst den Gesamtzustand bewerten, dann priorisieren.
2. Feuchtigkeit unterschätzen
Altbauten haben oft aufsteigende Feuchtigkeit, undichte Abdichtungen oder Kondensatprobleme. Wer einfach drüber baut (Rigips auf feuchte Wand, Laminat auf feuchten Estrich), hat nach 2–3 Jahren ein Schimmelproblem, das teurer wird als die ursprüngliche Sanierung.
3. Am falschen Ende sparen
Billige Fenster, dünne Dämmung, der günstigste Handwerker — das rächt sich. Bei einer Sanierung, die 30+ Jahre halten soll, ist die Qualität der Ausführung wichtiger als der niedrigste Preis. Eine schlecht gespachtelte Wand oder eine undichte Dampfbremse kostet langfristig ein Vielfaches.
4. Gewerke nicht koordinieren
Wenn der Elektriker Schlitze klopft, nachdem der Maler fertig ist, wird's teuer. Wenn der Fliesenleger vor dem Sanitärinstallateur kommt, wird's chaotisch. Die richtige Reihenfolge und Koordination spart leicht 10–15 % der Gesamtkosten.
5. Keinen Puffer einplanen
Bei Altbauten tauchen immer Überraschungen auf: verrottete Balken hinter der Verkleidung, Leitungen wo keine sein sollten, Risse die tiefer gehen als gedacht. Wer keinen finanziellen Puffer einplant (mindestens 15–20 % der Gesamtkosten), steht irgendwann vor der Wahl: aufhören oder nachfinanzieren.
Altbausanierung mit Triaform: Was wir übernehmen
Wir sind kein Generalunternehmer — aber wir decken die Kerngewerke des Innenausbaus ab, die bei jeder Altbausanierung anfallen:
- Trockenbau: Neue Raumaufteilung, abgehängte Decken, Installationsebenen, Brandschutz- und Schallschutzwände
- Malerarbeiten: Spachteln, Grundieren, Streichen — professionell und sauber
- Bodenarbeiten: Untergrundvorbereitung, Spachtelung, Belagsarbeiten
- Koordination: Abstimmung mit anderen Gewerken vor Ort — weil wir wissen, was vor und nach uns passiert
Gerade bei Altbauten ist Erfahrung entscheidend. Alte Wände sind selten gerade, Decken selten eben, und die Herausforderungen zeigen sich oft erst beim Öffnen. Wir wissen damit umzugehen — seit Jahren.
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